Immobilien Wertgutachten

 

 

Verkehrswertermittlung von Immobilien

Grundstücke, Häuser, Wohnungen und gewerbliche Anlagen

 

Sie benötigen ein verlässliches, ausführliches und gerichtssicheres  Gutachten über den Wert Ihrer Immobilie (Grundstück, Haus, gewerbliches Objekt oder Wohnung)?

 

Das Gutachten in Form einer ausführlichenVerkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) wird gemäß §194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt. Die Verkehrswertermittlung kann bei allen Wertermittlungen eingesetzt werden. Sowohl bei der Ermittlung von Verkehrswerten von Spezialimmobilien, Mehrfamilienhäuser, gewerblichen Immobilien und Einfamilienhäusern, als auch bei Wohnungen und unbebauten Grundstücken.

 

Das von uns erstellte Gutachten ist zur Vorlage bei Gericht, bei Finanz- und Steuerbehörden, bei Ehescheidungen oder Eheschließungen (Ehevertrag), Schenkungen, komplexen Vermögensumschreibungen/-übergängen, zur Vorlage bei einem Kreditgeber (Bank), zur Vorbereitung eines Verkaufs und vielen weiteren Einsatzmöglichkeiten das einzige Gutachten, welches Ihren Anforderungen genügt.

 

DieVerkehrswertermittlung umfasst folgende Leistungen:

  • Ortstermin mit einer Innen- und Außenbesichtigung des Bewertungsobjekts
  • Ausführliche Fotodokumentation
  • augenscheinliche Beurteilung der Bausubstanz
  • ausführliche Beschreibung der dominierenden Merkmale der Immobilie
  • detailierte Beschreibung der wesentlichen Grundstücksdaten und rechtlichen Gegebenheiten
  • Überprüfung von Flächen -und Größangaben und Ermittlung von derzeitigen Bodenwerten
  • ausführliche Begründung des angewandten Ermittlungsverfahrens (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichsfaktorenverfahren) und Ableitung des Verkehrswertes
  • ausführliche Begründungen zu den für die Wertermittlung wesentlichen Einflussfaktoren
  • Berücksichtigung von Belastungen in Abteilung II des Grundbuches
  • Berücksichtigung von außergrundbuchlichen Belastungen
  • Analyse der Marktdaten
  • Einholung von Auskünften bei den Behörden und Ämtern
  • Aufarbeitung der vollständigen Objektunterlagen
  • Bewertung von Bauschäden und des Instandhaltungsstaus
  • Bewertung von Feuchtigkeits -und Schimmelschäden.

 

Vom Auftraggeber sind, soweit vorhanden, folgende Unterlagen zur Verfügung zu stellen:


  • aktueller Auszug aus der Flurkarte
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch (hier kann je nach Eintragung auch die Grundakte erforderlich sein)
  • aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Vermaßte Bauzeichnungen (Grundrisse und Querschnitte)
  • Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF)
  • Baugenehmigung
  • Wohn-, Nutzflächenberechnung
  • aktuelle Mietverträge und Mietzusammensetzung
  • bei Eigentumswohnungen:
  1. zusätzlich Teilungserklärung,
  2. Beschlusssammlung und Protokolle der   Eigentümerversammlung
  • bei Erbbaurechten:
  1. Erbbaurechtsvertrag
  • Energieausweis

 

Selbstverständlich können auf Wunsch, auch alle diese Unterlagen durch uns erstellt, bzw. bei den zuständigen Stellen eingeholt werden. 

 

Nicht im Leistungsumfang enthalten sind in der Regel:  

 

  • eine Funktionsprüfung von technischen Anlagen
  • eine Recherche bezüglich Baugrund und möglichen Bode -und Altlasten
  • eine Prüfung der formellen und materiellen Legalität des Bewertungsobjektes

 

Die Bearbeitungszeit ist abhängig vom jeweiligen Objekt und beträgt 12 bis 15 Werktage nach dem Ortstermin, sofern alle notwendigen Unterlagen vorliegen.  

 

Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Die Verfahren zur Verkehrswertermittlung sind in der ImmoWertV, § 8 (Ermitttlung des Verkehrswert) festgelegt.

 

"Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln."  

 

Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedlichste Zwecke:

 

  • die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • die Wertermittlung (gem. BelWrtV), um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern des Immobilieneigentümers
  • die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
  • die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer u.a. Steuerarten (niederster Wert) zu argumentieren
  • u.v.a.

 

Rechtsgrundlagen

  • Baugesetzbuch (BauGB) in aktueller Fassung
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO) in aktueller Fassung
  • Bauordnung NRW
  • Energieeinsparverordnung (EnEV) in aktueller Fassung
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in aktueller Fassung 
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV )
  • Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006 ) vom 10. Juni 2006 (beinhalten die NHK 2000 und NHK 2010)
  • Sachwertrichtlinie (SW-RL ) vom 5. September 2012 (beinhalten die NHK 2010) Bundesministerium für Verkehr,  Bau- und Stadtentwicklung
  • Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)) vom 11. Februar 2011
  • Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)) vom 20. März 2014
  • DIN-Norm 277 Teil 1 zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau
  • Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990
  • DIN-Norm 283 zur Berechnung von Wohn und Nutzflächen
  • Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003

 

 

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